Denkmalimmobilien – ein lohnendes Investment

Von Walter Feil

Heute möchten wir einmal eine alternative Anlageform beleuchten, die sich einer enormen Nachfrage erfreut, was leider zu steigenden Investitionskosten führt, andererseits häufig jedoch noch solide Renditen erwarten lässt, besonders dann, wenn man den § 7h/i EStG noch zusätzlich nutzen kann. Die Rede ist von sogenannten Denkmalimmobilien sowie Immobilien, welche in einem ausgewiesenen Sanierungsgebiet renoviert bzw. saniert werden.

Hier ein Gastbeitrag von  Rainer Brestel – Immobilienspezialist und Netzwerkpartner in der Bürogemeinschaft mit Gies & Heimburger.

Die Nachfrage steigt

Sehr geehrte Leser und Leserinnen,

die Nachfrage nach Immobilienvermögen ist nach der mittlerweile schon länger anhaltenden Niedrigzinsphase in den letzten Jahren deutlich gestiegen. Anfänglich deckten sich hauptsächlich private Anleger mit Immobilien ein, seit einiger Zeit fällt deutlich auf, dass gerade institutionelle Investoren wie Pensionsfonds und Versicherungsgesellschaften ebenso die Immobilie als wichtige Ergänzung ihres Kapitalvermögens bevorzugen, da häufig die Renditen nach Kosten langfristig höher sind, als das was der derzeitige Kapitalmarktzins hergibt. Außerdem unterliegen real geteilte Immobilien im Gegensatz zu Investitionen in Wertpapieren so gut wie keiner  Volatilität, ein wichtiges Kriterium zum Schutz der Anleger, die aus diesen Institutionen langfristige, regelmäßige Erträge erwarten. Letztendlich ist sicherlich auch der steuerliche Gesichtspunkt relevant.

Staatlich gewollte steuerliche Förderung

Ist schon die Immobilie an sich aus steuerlichen Gesichtspunkten attraktiv,  (abgeltungssteuerfreier Verkauf nach 10 Jahren, 2,0 % bzw. 2,5 % Afa, Geltendmachung der Schuldzinsen), ist für den privaten Investor die Immobilie nach § 7h/i EStG gegebenenfalls noch interessanter.

Der Grund ist schnell erklärt: Diese Häuser und  Eigentumswohnungen gehören zu den  wenigen Kapitalanlagen, deren Modernisierung, unter bestimmten Bedingungen, zu 100 % steuerlich absetzbar sind. (eigengenutzt 90%), und dies, staatlich ausdrücklich gewünscht.

Die Verteilung dieser 100 % Sonderabschreibung erfolgt bei der vermieteten Kapitalanlage über einen Zeitraum von 12 Jahren. Nicht selten haben Käufer, ohne großartig Eigenmittel einzubringen, bereits nach Ablauf der ersten Zinsfestschreibungsphase von 12-15 Jahren soviel getilgt, dass die Mieteinnahmen in der Folge, die Zinsen und den größten Teil der Tilgung abdecken.

Es wird knapp

Die Anzahl solcher noch zur Verfügung stehenden  Immobilien wird jedoch von Jahr zu Jahr geringer. Aufgrund der hohen Nachfrage liegen die Reservierungszeiten heutzutage oft nur noch bei zwei Wochen. Sollte die Bearbeitung der finanzierenden Bank zu lange dauern, kann die begehrte Wohnung schon an den Nächsten verkauft sein.

Ein paar Regeln

Trotzdem sollte man bestimmte Regeln beim Erwerb einer solchen Immobilie beachten: Schauen Sie sich die Lage vorher an, aber erschrecken Sie nicht beim Anblick des Hauses. Die steuerlichen Abschreibungen gelten nur, wenn man vor Modernisierung kauft, die Regel lautet: je schlechter der Zustand desto höher die Abschreibung. Auch wenn für jedes Bauvorhaben in der Regel eine eigene Gesellschaft gegründet wird, fragen Sie nach ob Erfahrungen in der Sanierung solcher Objekte bestehen, hier sind viele Kenntnisse erforderlich die in keinem Neubau relevant sind. Sie müssen sich vorstellen können, dass die Immobilie in dieser Lage langfristig vermietbar ist.

Zu guter Letzt sollte Ihr Makler bzw. Berater nicht nur die Immobilien eines Anbieters vorstellen, auch sollte er schon längere Zeit in diesem Metier unterwegs sein. Er sollte Ihnen in der Regel auf Sie zugeschnittene Berechnungen vorlegen können.

Fragen Sie sich…

Wenn Sie darüber nachdenken, ob diese Form der Investitionen für Sie persönlich interessant ist, sollten Sie sich folgende Fragen stellen:

  •  Werden Sie die nächsten Jahre noch Steuern zahlen (nur wer Steuern zahlt, kann auch Steuerrückzahlungen erhalten)?
  •  Wie immobilienlastig  ist Ihr Vermögensportfolio?  (Jedes Vermögen sollte einen vermieteten Immobilienanteil aufweisen).
  • Sind Sie bereit, Eigenkapitalanteil  in Höhe der Kaufnebenkosten zu erbringen, besser noch 20 % der Gesamtinvestition?
  • Haben Sie die Zeit, sich vor Ort eine solche Immobilie anzusehen? (Es macht Sinn, die Immobilien in bestimmten Lagen zu erwerben, nicht unbedingt dort, wo man gerade wohnt)

 Wenn Sie diese Fragen für sich entsprechend positiv beantwortet haben, sollten Sie sich mit dem Thema weitergehend beschäftigen.

 Ich wünsche Ihnen ein goldenes Oktoberwochenende

Ihr

Rainer Brestel