Schöner Wohnen in der Provinz

Ein Beitrag von Stefan Preuß mit Fragen an Bernd Heimburger

Stefan Preuß ist freier Autor und Fachjournalist und seit vielen Jahren mit seinen Analysen und Artikeln im Stiftungsbereich präsent. Unter anderem wirkt er als Redaktioneller Leiter bei der FondsFibel für Stiftungen & NPOs (www.fondsfibel.de) mit und hat sich auch auf die Analyse von Stiftungsfonds und stiftungsgeeigneten Fonds spezialisiert.

Pro-Investor Immobilienfonds 5 GmbH & Co. geschlossene Investment-KG – Schöner Wohnen in der Provinz

Wie der einigermaßen sperrige Name aufzeigt, handelt es sich bereits um den 5. Fonds dieser Art der PI Pro·Investor GmbH & Co. KG. Die Vorgänger haben den Investoren allesamt hoch attraktive Renditen beschert. Die aktuelle Auflage setzt unter anderem auf den Wohnstandort Wilhelmshaven. Was die Bundeswehr damit zu tun hat, und warum Stiftungen in diese Gesellschaftsart investieren dürfen, klären wir in der Analyse.

Norddeutsche Mittelstädte haben es imagemäßig mitunter schwer: Element of Crime besingen in „Delmenhorst“ eine enttäuschte Liebe, in Wolfsburg rasen immer die ICEs ohne zu halten durch, Bielefeld existiert angeblich gar nicht. Und so fort. Doch diese Ahnung von Trostlosigkeit trifft natürlich nicht zu. Naja, jedenfalls nicht überall. Vielmehr gibt es eine Reihe von aufstrebenden Mittelzentren, deren wirtschaftliches Wachstum beachtlich ist – einstweilen ohne galoppierende Immobilienpreise, dafür aber mit Potenzial für Mieterhöhungen. Genau solche Orte sucht das Management des Fonds. Für die 5. Auflage ist zum Beispiel ein Investitionsschwerpunkt in Wilhelmshaven geplant.

Größter Standort der Bundeswehr

Wilhelmshaven galt lange als Synonym für Verfall, Stichwort Werftensterben. Doch der Turnaround wurde geschafft, mittlerweile gilt die Stadt als Boomtown. Die Stadt ist heute der größte Standort der Marine, seit Umsetzung des neuen Bundeswehrstationierungskonzepts 2011 ist Wilhelmshaven der mit Abstand größte Standort der Bundeswehr. Der Tiefwasser-Hafen hat die Entstehung von Großbetrieben (Raffinerien, Chemie, Windkraft, Logistik und weiterer maritimer Wirtschaftszweige (Reparaturwerften, Schiffsausrüstungen etc.) ermöglicht. Mit dem JadeWeserPort erhielt Wilhelmshaven ein Tide-unabhängiges Containerterminal, das auch die größten Containerschiffe voll beladen abfertigen kann. Die Jade-Hochschule sowie zahlreiche Forschungsinstitute, am renommiertesten das Senckenberg-Instituts für Meeresgeologie und -biologie, bringen weitere Arbeitsplätze in die Stadt.

Bewährtes Geschäftsmodell

So viel zu den Rahmenbedingungen, das Geschäftsmodell des Fonds bleibt natürlich gleich: In Bestandsimmobilien investieren, deren Basisrentabilität verbessern, Wertsteigerungspotenziale heben, Mieter mit guter Bonität langfristig binden, um schließlich ein optimiertes Portfolio am Stück zu verkaufen, damit der Rendite einen finalen Boost verpassen und den Fonds schließen. Dazu im Einzelnen: „Bestandswohnimmobilien haben den entscheidenden Vorteil, dass sie bereits existieren. Sie lassen sich begutachten und bewerten. Wertsteigerungspotenziale und Mängel können zusammengetragen werden und das Errichtungsrisiko entfällt. Vom ersten Tag an fließen die Einnahmen“ stellen die Fondsinformationen heraus.

Für Bernd Heimburger, Geschäftsführer des Vermögensverwalters Gies&Heimburger GmbH, besitzt Pro Investor herausragende Expertise in der Analyse und dem Ankauf entsprechender Einzelimmobilien, die zu einem regional konzentrierten Portfolio zusammengefasst werden. Er hatte für Kunden, unter anderem Stiftungen, sehr erfolgreich in die Vorgängerfonds investiert. Der PI 1 und der PI 2 warfen inklusive der Liquidation Renditen von 14,6 bzw. 19% p.a. ab.

Investoren gut eingebunden

Von den zahlreichen Immobilienangeboten wird am Ende eines professionellen und aufwändigen Prozesses lediglich etwa ein Prozent der angebotenen Immobilien tatsächlich gekauft. Nur die Immobilien, die einen akzeptablen Preis, den passenden technischen Zustand, das Wertsteigerungspotential und weitere wesentliche Erfolgsfaktoren für eine dauerhaft rentable Bewirtschaftung aufweisen, werden von PI Pro?Investor erworben. „Die Investoren haben ein Mitspracherecht bei der Auswahl und dem Ankauf der Immobilien“, nennt Heimburger einen wichtigen Faktor der Einbindung. Das sei nicht nur eine theoretische Möglichkeit, sondern in der Vergangenheit sei auch schon mal das eine oder andere Objekt abgelehnt worden. Auch im aktuellen, 5. Fonds, handelt es sich um einen so genannten Blind Pool, das heißt, die genauen Immobilien stehen noch nicht fest. Natürlich habe PI Pro Investor bereits den attraktiven Markt sondiert und vorgesichtet – „die tatsächliche Kaufentscheidung fällt aber nur gemeinsam mit den Geldgebern.“ Gerade die Region Wilhelmshaven ist bereits gewissermaßen gescannt, denn im Fonds Nummer 4 sind dortige Immobilien, neben Objekten in Meiningen (Thüringen) im Fonds enthalten.

Günstige Einstiegspreise in der Provinz

Die von PI bislang in den Vorgängerfonds erworbenen Immobilien haben Kaufpreise zwischen einer und zehn Mio. EUR. Die Wohnungsgrößen liegen zwischen 50 und 80 Quadratmetern. „Diese kleineren Wohnungen sind zwar betreuungsintensiver, werden aber besonders in den Metropolregionen stark nachgefragt und können entsprechend gut vermietet werden“ heißt es dazu bei PI Pro Investor. Der Fonds erwirbt attraktive Wohnungen in guten Lagen zu immer noch bezahlbaren Preisen. Bis zu 40 % der Gesamtinvestition kann auch in gewerbliche Flächen erfolgen, z.B. in klassische Wohn- und Geschäftshäuser. So soll aus einzelnen Einkäufen ein attraktives Portfolio entstehen. Basis für die Wirtschaftlichkeitsbetrachtung ist ein Einkaufsfaktor von rund dem 15,4-fachen der Jahresmiete und eine daraus resultierende Bruttomietrendite von rund 6,5 %. Durch die Aufnahme von günstigem Fremdkapital, durch Sanierungsmaßnahmen mit entsprechenden Mietsteigerungen und dem Abbau von Leerständen kann bereits innerhalb des ersten Jahres nach Ankauf einer Immobilie die Rentabilität gesteigert werden, erläutert die Gesellschaft.

Verkauf des optimierten Portfolios problemlos

Nach einer Haltedauer von 5-10 Jahren sollen die wesentlichen Wertsteigerungsmaßnahmen umgesetzt, der Leerstand beseitigt und die Mieteinnahmen entsprechend erhöht sein, plant PI Pro Investor. „Ein gepflegtes und professionell aufbereitetes Portfolio eignet sich gut, um an einen größeren Investor veräußert zu werden. Die Nachfrage nach gut aufbereiteten Wohnimmobilienportfolios ist seit vielen Jahren ungebrochen hoch, und wir erwarten, dass sie in Anbetracht der aktuellen Entwicklungen auch weiter bestehen wird“ so das Management. Der Markt wird zu gegebener Zeit sondiert, kann mit Erfolg veräußert werden, erfolgt der Deal. Andernfalls profitiert der Anleger weiter von laufenden Auszahlungen bis zu einem günstigen Verkaufszeitpunkt.

Zusammengefasst

Das Konzept hört sich fast schon zu einfach an um wahr zu sein, ist aber alles andere als leicht umzusetzen: Immobilien-Expertise, Sanierungs-Erfahrung, Finanzierungs- und Desinvestitions-Vernetzung und die tägliche Auseinandersetzung mit Hunderten von Mietern bilden ein anspruchsvolles Business, das sich alles andere als einfach kopieren lässt. Die Stabilitätsanalyse der Ratingagentur Dextro Group Germany bestätigt, dass die Planungen konsistent und die Rentabilitätsberechnungen konservativ sind. Für Stiftungen ergibt sich die attraktive Möglichkeit, einen weiteren vom Kapitalmarkt dekorrelierten Portfoliobaustein hinzuzufügen. Klar ist allerdings, dass die fast schon gigantisch zu nennenden Renditen der ersten PI-Fonds nicht mehr zu erreichen sind: Auch in der Fläche haben sich die Eintrittspreise spürbar erhöht.